La plus-value immobilière
Principe
Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui payé pour l’acquérir, vous réalisez une plus-value.
La plus-value immobilière est imposable sur le revenu, mais vous pouvez bénéficier d’exonérations dans certaines situations.
Opérations concernées
La fiscalité des plus-values immobilières s’applique aux cessions à titre onéreux suivantes :
• vente d’un bien immobilier, bâti ou non (appartement, maison, terrain),
• vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple),
• vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI)
• échange de biens, partage ou apport en société.
Calcul de la plus-value
Prix de vente
Le prix de vente (ou cession) est le prix indiqué dans l’acte.
Ce prix peut être augmenté de certaines charges en capital et indemnités bénéficiant au vendeur (exemple : montant du remboursement d’un reliquat d’emprunt contracté par le vendeur, mis à à la charge de l’acquéreur dans l’acte de vente).
Ce prix est réduit du montant des frais de vente supportés par le vendeur (par exemple certifications et diagnostics obligatoires).
Prix d’acquisition
L’estimation du prix diffère selon le type d’acquisition :
- en cas d’acquisition à titre onéreux, le prix d’acquisition correspond au prix effectivement versé lors de l’achat du bien, augmenté des charges et indemnités bénéficiant au vendeur.
- en cas d’acquisition par succession ou donation, le prix d’acquisition correspond à la valeur retenue pour la détermination des droits de succession ou de donation.
Le prix d’acquisition est augmenté des frais suivants :
- frais d’acquisition (par exemple honoraires de notaire, frais de timbre…), retenus pour leur montant réel et justifié.En cas d’acquisition à titre onéreux, ils peuvent être évalués forfaitairement à 7,5% du prix d’achat.
- dépenses de travaux Le coût de certains travaux réalisés par une entreprise s’ajoute au prix d’acquisition sauf si la dépense a déjà été prise en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu.Il doit s’agir de travaux relativement importants : construction, agrandissement, amélioration… En revanche, les dépenses dites « locatives » (comme le papier peint ou la moquette) ne sont pas concernées.Si vous vendez un bien immobilier plus de 5 ans après l’avoir acheté, vous pouvez évaluer les travaux à 15% du prix d’acquisition, sans avoir à fournir de justificatifs. Si la vente est plus récente, des justificatifs (factures) peuvent vous être réclamés.
- frais de voirie, réseaux et distribution Ces frais s’ajoutent au prix d’acquisition des terrains à bâtir (par exemple, frais d’aménagement et de viabilisation d’un terrain).
Abattement pour durée de détention
La plus-value est réduite d’un abattement de 10 % par année de possession du bien immobilier (bâti ou non bâti) au-delà de la 5ème.
Exemple : si vous vendez un immeuble le 1er mars 2011, il est exonéré d’impôt si vous l’avez acquis avant le 1er mars 1996.
Attention : à partir du 1er février 2012, l’abattement pour durée de détention est abaissé et devient progressif. Il est appliqué rétroactivement à partir du 25 août 2011 en cas d’apport en société de biens immobiliers.
En cas des moins-value
Si, lors d’une opération immobilière, vous réalisez une moins-value (c’est à dire une perte), il n’est pas possible de la déduire de votre revenu global ni d’une plus-value réalisée lors de la vente d’un autre bien.
Lorsque vous vendez un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, vous réalisez, le plus souvent, ce que l’on appelle une plus-value immobilière. Cette plus-value peut être exonérée d’impôt (vente d’une résidence principale ) ou taxée à hauteur de 34,5 % (vente d’une résidence secondaire détenu depuis moins de trente ans). Pour favoriser les vendeurs et fluidifier le marché, la taxation est fortement revue à la baisse depuis le 1er septembre 2013.
En général, vous vendez votre bien à un prix plus élevé que celui auquel vous l’avez acheté. La plus-value est tout simplement la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.
Elle peut donc être élevée, voire très élevée. Aussi, elle fait l’objet de correctifs pour en diminuer le montant et pour aboutir à la plus-value imposable. Car cette plus-value va être le plus souvent taxée, sauf cas d’exonération.
En dehors des cas d’exonération, vous allez devoir calculer votre plus-value imposable pour déterminer ensuite le montant d’impôt à payer.
Depuis le 1er janvier 2013 : une surtaxe pour les plus-values supérieures à 50.000 euros
C’est devenu une habitude au fil des lois de finances : l’impôt sur les plus-values immobilières a été une nouvelle fois alourdi dans le budget 2013. Plus précisément, une surtaxe sur les plus-values importantes a été instaurée.
Cette surtaxe, qui varie de 2 à 6 %, frappe les plus-values imposables (c’est-à-dire après abattement pour durée de détention et, le cas échéant, après abattement exceptionnel de 25 %) d’un montant supérieur à 50.000 euros. Cette surtaxe ne concerne toutefois pas les terrains à bâtir.
Depuis le 1er septembre 2013 : un allègement de la taxation des plus-values immobilières
Afin de fluidifier le marché immobilier, une réforme du régime fiscal des plus-values immobilières favorable aux vendeurs s’applique à toutes ventes (sauf les ventes de terrains à bâtir) réalisées depuis le 1er septembre 2013. Celle-ci aboutit à un allègement substantiel de l’imposition au moyen :
• d’un abattement pour durée de détention qui permet une exonération d’impôt sur le revenu (à hauteur de 19 %) après 22 ans de détention (contre 30 ans actuellement) ;
• d’un abattement exceptionnel de 25 % applicable jusqu’au 31 août 2014 sur la plus-value imposable, c’est-à-dire après calcul de l’abattement pour durée de détention.
S’agissant des prélèvements sociaux (à hauteur de 15,5 %), ceux-ci continuent de frapper la plus-value pendant trente ans.
En conséquence, l’exonération totale des plus-values immobilières reste acquise à l’issue d’un délai de trente ans.